اصطلاحات اصلی املاک در دفتر مشاورین املاک برای مشاورین _ با ما باشید در املاک مال کاملترین سایت املاک کشور

اصطلاحات اصلی املاک در دفتر مشاورین املاک :

مشاور املاک بودن یک کار تخصصی است و کارهای تخصصی عموما زبان و اصطلاحات تخصصی هم دارند ، کلماتی که در دفاتر املاک به کار می رود می توانند برای یک خریدار یا فروشنده گیج کننده باشند که ممکن است دستشان را در حنا بگذارد از این رو در این یاداشت کوتاه سعی خواهیم داشت به شرح تعدای از کلمات پر کاربرد در دفاتر املاک بپردازیم و نکات مهم مربوط به آن ها را یادآور شویم.

برای خرید و اجاره ویلا – زمین – آپارتمان با قیمت واقعی وارد املاک مال شوید

مبایعه نامه

مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش به قولنامه هایی آماده و چاپ شده گفته می شود که از طرف اتحادیه های املاک به مشاورین املاک جهت تحریر قرارداد های خرید و فروش داده شده است ، در مبایعه نامه ها حدالامکان سعی شده بند های قانونی که رعایت آنها در یک خرید و فروش لازم و ضروری است ذکر شود اما این امر به معنی کامل بودن و بی عیب و نقص بودن مبایعه نامه ها نیست از رو بند آخر این قرارداد قسمتی با عنوان توضیحات قرارداده شده تا طرفین بتوانند شروط اضافی لازم برای خرید و فروش خود را نیز در آن ذکر نمایند.

یک مبایعه نامه کامل می بایستی حتما موارد زیر را در خود جاداده باشد:

مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان

ذکر دقیق ثمن و بهای مورد معامله (مبیع)

تاریخ عقد قرارداد

تعهدات طرفین نسبت به هم و ضمانت اجرایی آنها(ضرر و زیان تعدی از قرارداد)

اجاره نامه

همانند مبایعه نامه قراردادی است که اتحادیه ها به مشاورین املاک مجاز جهت تحریر قراردادهای اجاره می دهند ، از آنجایی که خرید و فروش و اجاره هردو یک قرارداد دوطرفه هستند معمولا قوانین مربوط به عقود در مورد هردوی اینها جاری است و عموما بند های مربوط به مبایعه نامه نیز در اجاره نامه مشاهده می شود.

یک اجاره نامه کامل می بایستی حتما موارد زیر را در خود جاداده باشد:

مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان

ذکر دقیق میزان ودیعه و اجاره مورد اجاره

تاریخ عقد قرارداد و زمان شروع و پایان قرارداد

تعهدات طرفین نسبت به هم و ضمانت اجرایی آنها(ضرر و زیان تعدی از قرارداد)

سرقفلی

قضیه سرقفلی یک بحث کاملا مفصل است که در یاداشتی با عنوان «سرقفلی ، حق و کسب و پیشه و تفاوتی که احتمالا نمی دانید» در سایت وجود دارد اما اگر بخواهیم کوتاه بگوییم تقریبا می توان گفت که یک اجاره بلند مدت بین دوطرف برای استفاده از یک ملک تجاری است و فعالیت تجاری مستاجر موجب به وجود آمدن این حق شده است. در کنار حق سرقفلی بحثی هم با عنوان حق و کسب و پیشه وجود دارد که در یاداشت بالا می توانید بخوانید.

عرصه و اعیان

به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود در خرید و فروش آپارتمان معمولا متراژ اعیان و در خانه های ویلایی متراژ عرصه املاک ذکر و مورد معامله قرار میگیرد.

ملک مشاع

به ملک تقسیم نشده ای که بین دو یا چند نفر مشترک باشند و مالکین در آن شریک باشند ملک مشاع می گویند به عنوان مثال پشت بام ، حیاط ، راه پله و چند قسمت دیگر در یک آپارتمان بین ساکنین آن مشاع به حساب می آید و همه به یک اندازه حق استفاده از آنها را دارند نگر اینکه در سند مالکیت آنها چیز دیگری قید شده باشد.

گواهی معامله

پس از فروش یک ملک فروشنده برای انجام کارهای اداری مربوط به ملک می بایستی اول به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و گواهی معامله دریافت کند . در زمان مراجعه فروشندگان به دفاتر اسناد رسمی دو برگ استعلام یکی برای شهرداری و یکی برای دارایی داده می شود که پس از دریافت این استعلامات و تسویه بدهی های آن طرفین برای انتقال سند به این دفاتر مراجعه می کنند.

خیار(خیارات)

به عبارت کلی خیار را می توان اختیاراتی دانست که خریدار و فروشنده به موجب قانون یا شروطی که خود تعیین کرده اند دارند خیار انواع مختلفی دارد که عبارتند از :

خیار مجلس ، خیار حیوان ، خیار تأخیر ثمن ، خیار رویت و تخلف از وصف ، خیار غبن ، خیار تدلیس ، خیار عیب ، خیار تبعض صفقه ، خیار شرط

در مبایعه نامه بندی وجود دارد که در آن اسقاط کافه خیارات ذکر گردیده این بند اختیاراتی را در قرارداد ها از شما ساقط می کند اما برخی خیارات از جمله خیار تدلیس قابل اسقاط نیستند که لازم است به این موضوع توجه داشت.

قبلا در یاداشتی با عنوان « خیار در معاملات ملکی و معاملات ملکی خیاری» انواع خیارات را توضیح داده ایم که می توانید برای مطالعه بیشتر به آن مراجعه کنید.

موجر

موجر همان مالک ملکی است که آن را در قبال دریافت ودیعه و اجاره ماهانه به مستاجر واگذار می کند که حدود و اختیاراتش در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی هم آمده است

تصرف عدوانی

به زور گرفتن یک ملک از مالک آن یا کسی که بر اساس قراردادی مثل اجاره دارای حقی نسبت به آن ملک باشد را تصرفی عدوانی می گویند که با شکایت مالک یا صاحب حق قابل پیگیری کیفری است.

خلع ید

بازپس گرفتن ملک از متصرف آن که به طرق غیر قانونی از جمله تصرف عدوانی آن را به دست آورده است از طریق مراجع قضایی را خلع ید می گویند

گواهی انحصارت وراثت

پس از فوت یکی از بستگان برای اینکه بازماندگان متوفی میزان قدرالسهم خود از ماترک(میراث) متوفی را بدانند لازم است به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامتگاه متوفی مراجعه و در خواست گواهی انحصار وراثت نمایند. دریافت این گواهی معمولا پروسه ای دو ماهه است به این دلیل که مراجع قضایی برای اینکه از نبود وارث دیگری اطمینان حاصل کنند اقدام به نشر آگهی در یکی از روزنامه های رسمی می نمایند که باید برای ادامه پروسه دریافت این گواهی یک ماه از نشر آن آگهی سپری شود

فرم ۱۹

فرم ۱۹ یا گواهی مالیات بر ارث برگه ای ست که وراث باید در زمان انتقال ملک موروثی یا فروش آن و طبق ماده ۳۵ قانون مالیات های مستقیم از سازمان دارایی دریافت نمایند که لازمه آن پرداخت مالیات بر ارث از متوفی می باشد که بسته به «طبقه نسبت» وارث ارقام متفاوتی می باشد.

پایان کار

پایان کار یکی از اصطلاحات اصلی مشاورین املاک و مدارکی است که ساختمان دارد و پس از اتمام عملیات ساختمانی صادر میشود .

صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که ساختمان از لحاظ مقررات فنی مهندسی و شهرسازی مورد تائید شهرداری

و سازمان های ذیربط می باشد، وهمچنین تمامی عوارض و مالیات آن پرداخت شده است .

معاملات معارض

در صورتی که بک ملک به بیش از یک نفر فروخته شده باشد آنن معاملات را معاملات معارض می گوییم این امر مورد پیش فروش ها و زمین های بایر بیشتر به چشم می خورد که قبلا در یاداشتی در این سایت با عنوان «معامله معارض و قوانین مرتبط» به صورت کامل شرح داده شده است

کد رهگیری

معاملاتی که به صورت بیع یا اجاره در دفاتر مشاورین املاک نوشته می شوند حتما باید دارای کد رهگیری باشند به این صورت که مشاورین املاک می بایستی به سامانه ثبت معاملات و املاک کشور مراجعه و با ثبت مشخصات طرفین و ملک کد رهگیری دریافت نمایند این امر احتمال وقوع تخلفات و جرایم در زمینه قرارداد ها را کاهش می دهد

تفیکیک املاک مشاع

اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای تفکیک سند مشاع اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌تواند سند جداگانه خود را که اعتبار آن به اندازه سند اولیه مثل سند منگوله دار و سند تک برگ (بیشتر بخوانید : سند مالکیت و انواع آن) است، دریافت کند. در تفکیک اسناد ملک جدا می شود اما خود ملک کماکان مشاع می ماند.

افراز املاک مشاع

افراز ملک مشاع هم مانند تفکیک سند مشاع به معنای تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکاست. اما نکته مهم این است که در سند مالکیت ملک مشاع مورد نظر، نام تمامی شرکا وجود دارد. به عبارت دیگر ملکی وجود دارد که سند آن به چند مالک اختصاص دارد اما از نظر مساحت و محدوده فیزیکی تفکیک نشده است. با درخواست افراز ملک مورد نظر به لحاظ مساحتی تقسیم شده و برای تقاضاکننده سند جدا مربوط به سهم وی صادر می‌شود. افراز کردن ملک مشاع یکی از موارد حقوقی مهمی است که می‌تواند با رضایت سایر شرکا یا به اجبار انجام شود. در صورتی که سایر شرکا راضی به تقسیم شدن ملک مورد نظر نباشند متقاضی می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری ملک را داشته باشد. بر خلاف تفکیک در افراز هم سند و هم ملک بین شرکا تقسیم می گردد.

ثمن

ثمن هر چیزی، همان بهایی است که در معامله پرداخت می شود به عبارتی به قیمت تعین شده برای خرید ملک ثمن معامله می گویند.