فرهاد رضوان پور
مدیریت سایت املاک مال
زمین شمال
خرید زمین شمال و نکات کاربردی که همه باید آن را بدانند با ما باشید در کاملترین سایت املاک کشور
هر آن‌چه نیاز است قبل از خرید زمین در شمال بدانید را در این مقاله بخوانید:
امروز به سراغ خرید زمین در شمال آمده‌ایم، کاری که به عقیده برخی‌ها دشوار و از نگاه ما ساده است. بی‌تردید خرید زمین شمال با "اما و اگر" هایی گره خورده و نیازمند توجهی ویژه و دانشی به روز است. ما نیز با شما هم عقیده‌ایم که تشخیص قانونی بودن زمین گاهی آسان نیست، شاید تجربه می‌خواهد و گاهی تخصص. با این حال بر آن شدیم در این نوشته مهم‌ترین نکات خرید زمین در شمال و پاسخ سوال "برای خرید زمین به چه نکاتی باید توجه کرد" را تشریح کنیم با این امید که در این مسیر ولو اندک همراه‌تان باشیم.
انواع زمین‌های موجود در شمال کشور
قرار است زمینی در شمال خریداری کنید، ممکن است بخواهید زمین را در آینده به ملکی ابدی بدل سازید یا زمین را به عنوان سرمایه‌ای ارزشمند خریداری نموده و بعدها با قیمت گران‌تر به فروش برسانید. قصدتان هر آن چه باشد نیاز است بدانید زمین‌های این خطه بر سه نوع دلالت دارند.
زمین زراعی
زمین زراعی که کنترل و نظارت آن بر عهده جهاد کشاورزی است همان گونه که از نامشان بر می‌آید در بافت‌های زراعی واقع شده و بخش اعظمی از کل زمین‌های واقع در شمال کشور را تشکیل می‌دهد. لازم به توضیح است که امکان تغییرکاربری این نوع زمین وجود ندارد، به عبارتی نمی‌توان برای این زمین جواز ساخت گرفت، آپارتمانی در آن ساخت یا خانه‌ای در زمین مزبور احداث نمود، ضمن این که بالا بردن دیوار چینی در این زمین کاملا ممنوع است. در ادامه نوع کاربری زمین‌های شمال را مفصل‌تر توضیح خواهیم داد.
برای خرید زمین ارزان با ما باشید در سایت املاک مال
زمین باغات
دیگر زمین‌ها که نظارت‌شان به دست منابع طبیعی سپرده شده، زمین باغات می‌باشد و خریدار می‌تواند بعدها نوع کاربری زمین را تغییر دهد مشروط بر آن که مبلغی را به عنوان جرائم پرداخت نماید.
زمین مسکونی
نوع سوم که زمین مسکونی نامگذاری می‌گردد کمترین حجم از زمین‌های موجود در شمال را شامل می‌شود، خریدار چنین زمینی می‌تواند جواز ساخت کسب کند و آپارتمان و ویلای مورد نظرش را در این زمین بالا ببرد. این زمین مختص ساخت واحد مسکونی است.
عموما به هنگام خرید زمین شمال با واژه‌هایی همچون زمین جنگلی یا ساحلی نیز مواجه خواهید شد مقصود از این دو عبارت، زمین‌هایی هستند که در جوار جنگل و یا ساحل قرار گرفته‌اند. هر کدام از این‌ها در زمره یکی از سه مورد بالا جای خواهد گرفت، بدین معنا که زمین ساحلی می‌تواند مسکونی باشد و مناسب برای ساخت، می‌تواند از نوع باغات قلمداد گردد و یا حتی زراعی خوانده شود.
مروری بر انواع سند زمین شمال
سند زمین شمال بر سه نوع است، این سند می‌تواند شورایی باشد، اصلاحات اراضی باشد و یا ششدانگ خطاب گردد. از این جا شروع کنیم که برخی زمین‌های مورد معامله در کشور فاقد سند قطعی هستند و تنها با در اختیار داشتن یک سند قراردادی میان خریداران و فروشندگان منتقل می‌گردند.
سند شورایی
در چنین شرایطی آن که ناظر است تا اتفاقی رخ ندهد و کسی خود را صاحب زمین جا نزند شورا و دهیاری آن محله است. به چنین سندهای قراردادی، نام سند شورایی اطلاق می‌شود. این سند به تایید مهر دهیاری می‌رسد و دارای کدرهگیری و مبایعنامه جهت پیگیری است. سند صادر شده از نوع باغات و یا مشجر می‌باشد به این معنا که تاکنون ساخت و سازی در آن صورت نگرفته، چنان‌چه صاحب زمین مایل باشد کاربری زمین را به مسکونی تغییر دهد و سند مسکونی برای آن اتخاذ نماید، می‌بایست در راستای کسب جواز ساخت اقدام کند با این کار در نهایت موفق به دریافت سند تک برگ یا سند ششدانگ مسکونی خواهد شد.
اصلاحات ارضی
نوم دوم از سند زمین، سند اصلاحات اراضی است. قبل از انقلاب برخی کشاورزان چنان‌چه در برهه‌ای مشخص بر یک زمین فعالیت می‌کردند می‌توانستند برای آن زمین سند بگیرند و آن را به نام خود بزنند که این نوع سند با نام اصلاحات اراضی شناخته می‌شود. این نوع سند کاملا رسمی است، می‌توان این زمین را قطعه‌بندی کرد و نهایتا به فروش رساند.
سند شش دانگ
به مهم‌ترین نوع سند زمین رسیدیم، سند تک برگ که رسمی‌ترین سند حال حاضر است و چنان‌چه ملکی از این نوع سند بهره‌مند باشد بی‌تردید قابل اعتماد و مطمئن برای خرید خواهد بود.
قبل از خرید زمین شمال حتما استعلام بگیرید
پیش از آن که زمین را خریداری نمایید و قرارداد را امضا کنید می‌بایست از شرایط زمین استعلام بگیرید تا اطمینان حاصل کنید زمین مورد نظر فاقد مشکل است، درون بافت قرار دارد و کاملا قانونی است. (همین جا اضافه کنیم که زمین را در صورتی خارج از بافت می‌نامند که هیچ نوع کاربری برای آن تعریف نشده باشد، به عبارتی هیچ استفاده‌ای از این زمین نشود و دارای کاربردی نباشد. چنین زمین‌هایی ممکن است بعدها با روی کار آمدن طرح هادی جدید به داخل بافت آمده و شرایط‌شان تغییر کند که گاهی این تغییر نیازمند گذشت ده سال زمان است!). استعلام مزبور قابل دریافت از طریق دهیاری‌هاست هرچند می‌توانید از فروشنده نیز ارائه استعلام را خواستار شوید.
پس از آن که استعلام را مشاهده کردید و مطمئن شدید کاربری زمین همان است که مدنظر شماست می‌توانید قرارداد را امضا کنید و رسما ملک را به نام خویش بزنید. این مبایعنامه می‌بایست توسط مشاور املاک تنظیم گردد و دارای مهر شورا و البته کدرهگیری باشد. چنان‌چه به هنگام خرید زمین شمال مطلع شدید سند فاقد مهر شورا و یا کدرهگیری است بدانید این سند قانونی نیست و قابل استناد نخواهد بود. اما چنان‌چه مراحل مذکور را گام به گام طی کنید در نهایت موفق به خرید زمینی سالم و کاملا قانونی در شمال خواهید شد، زمینی که مالکش از نظر قانونی و رسمی شما هستید.
پس از آن که صاحب این زمین شدید می‌توانید در راستای تهیه سند تک برگ و احداث ویلا در زمین مذکور اقدام نمایید.
نحوه استعلام نوع کاربری زمین
برای هر یک از زمین‌های موجود در شمال کاربری متفاوتی وجود دارد، این که نحوه استعلام کاربری زمین چگونه است؟ باید مطلب زیر را مطالعه نمایید.
استعلام نوع کاربری زمین را می‌توانید از دوایر دولتی همچون اداره جهاد کشاورزی و اداره منابع طبیعی شهر و محلی که زمین در آن قرار دارد استعلام کنید.
البته در گام نخست استعلام برای خرید زمین را می‌توانید از دهیاری روستا یا محلی که زمین در آن قرار دارد انجام دهید.
همین‌طور می‌توانید از راهنمای جامع برای داشتن یک ویلا از انتخاب زمین تا خرید ویلای آماده سایت بانیان مسکن نیز استفاده کنید.
نسق چیست؟
نسق کلمه‌ای عربی و به معنی نظم و ترتیب یا هر چیزى که داراى نظم و ترتیب بوده و بر نظام خاصى استوار باشد، اطلاق می‌شود.
در گذشته برای زمین‌های زراعی و زمین‌های مسکونی مرجعی که سند صادر کند وجود نداشت بر همین اساس از نسق به عنوان مدرک و سند ملک یاد می‌شد.
اعتباری که امروزه سند ششدانگ بین مردم دارد، در گذشته نسق این اعتبار را داشته است، در زمان‌های قدیم تقسیمات متفاوتی در مورد اراضی وجود داشت و در بیشتر مزارع، کشاورزان با توجه به فعالیتی که در زمین انجام می‌دادند محصولات را تقسیم می‌کردند.
خرید ویلا ساحلی در شمال کشور به صورت نقد و اقساط
در گذشته تقسیم زمین به صورت گاوبندی یا بنه بندی بود و هر کس روی بنه خود کار می‌کرد و سهم مشخص خود را دریافت می‌داشت.
نحوه خرید زمین نسقی چگونه است؟
برای خرید زمین نسقی باید از دفترخانه‌ای که نسق در آن‌جا ثبت شده و اداره جهاد کشاورزی و تصرف ملک استعلام کنید و بعد از اطمینان صحت نسق اقدام به خرید ملک نمایید.
نکات مهم در خرید زمین در شمال که باید بدانید:
برای خرید زمین در شمال باید به 4 گام با موارد زیر اشاره داشت.
گام اول:
هدف از خرید زمین را مشخص کنید (سرمایه گذاری، سکونت و ساخت و ساز، کشاورزی یا باغداری)
گام دوم:
- تحقیق و کسب اطلاعات کافی و لازم از منطقه مورد نظر
- موقعیت جغرافیایی ملک
- طرح‌های توسعه مربوطه
- نوع کاربری زمین
- استعلامات 5 گانه
- شناسایی مالک واقعی
- کسب اطلاعات از افراد مجرب
گام سوم:
- تحقیق در مورد قیمت واقعی منطقه و محدوده زمین
- انجام مذاکره با فروشنده زمین
- بررسی جوانب و رسیدن به توافق اولیه با مالک
گام چهارم:
- انتخاب مشاور املاک معتمد
- عقد قرارداد بین طرفین
- بررسی کلیه استعلامات و مدارک اصلی
- تنظیم قرارداد مبایعنامه در سربرگ اصلی دفتر املاک
- مشخص نمودن زمان تسویه حساب نهایی و حضور در دفترخانه
- دریافت کد رهگیری از مشاور املاک معتمد مربوطه
صحبت پایانی
پیش از آن که بحث را به پایان ببریم یک نکته را تشریح کنیم. قبل از خرید زمین در شمال حتما هدفتان از این کار را تعیین کنید. پیش‌تر اذعان نمودیم زمین‌ها ممکن است درون بافت و یا خارج از بافت شهری باشند و تصریح کردیم چنان‌چه زمین خارج از بافت باشد کاربری برای آن تعیین نشده و قابل استفاده نیست، نمی‌توان در چنین زمینی ساختمان بالا برد یا ویلا احداث کرد، از این رو اگر هدفتان تنها سرمایه‌گذاری است با توجه به قیمت ارزان زمین‌های خارج بافت شاید گزینه بدی برای انتخاب نباشد چرا که اگر پس از مدتی داخل بافت بیاید به سود خوبی خواهید رسید هر چند این بازه زمانی می‌تواند از یک سال تا ده سال متغیر باشد. اما اگر مایلید زمین شمال بخرید با این هدف که به ساخت ویلا، آپارتمان یا... بپردازید بی‌تردید زمین داخل بافت شهری بهترین انتخاب خواهد بود و هرگز نباید آن را از دست داد.
